Дата публикации: 14.10.2020
Уважаемые члены ПО «СППО»!
Необходимость появления данного письма вызвана возможными значительными материальными рисками для оценщиков, не соблюдающих требования налогового кодекса, и касается особенностей проведения оценки для предоставления в налоговые органы при исчислении подходного налога. Письмо основано на реальной истории.
Для начала кратко о требованиях законодательства в этой части. При продаже имущества менее чем через один год после регистрации права собственности на него может возникнуть налоговое обязательство. В этом случае государство рассматривает приобретение и продажу имущества как сделку с целью получения дохода и требует уплаты подоходного налога. При этом налоговой базой, т. е. суммой, с которой необходимо уплатить подоходный налог, является прирост стоимости имущества, определяемый как положительная разница между ценой покупки и ценой продажи имущества. Необходимо отметить, что обе эти цены налоговики берут из правоустанавливающих документов. Для оценщиков интерес представляют только те случаи, когда имущество получено в наследство, поэтому в правоустанавливающих документах отсутствует цена приобретения имущества (в других случаях услуги оценщика не нужны). Не трудно понять, что в этом случае налоговые органы рассматривают в качестве прироста стоимости всю цену продажи, указанную в договоре купли-продажи, поскольку цена приобретения равна «0».
Вместе с тем законодательство позволяет собственнику имущества снизить размер налога либо вовсе избежать его появления. Для этого собственник имущества должен обратиться к оценщику и заказать оценку. Но необходимо строгое выполнение двух условий:
1. Стоимость имущества ОБЯЗАТЕЛЬНО должна быть определена на дату регистрации права собственности;
2. Договор на оценку ОБЯЗАТЕЛЬНО должен быть заключен до 31 марта года, следующего за годом продажи объекта.
Только точное соблюдение данных условий может гарантировать заказчику оценки соблюдение его прав и отсутствие претензий к оценщику.
История такова: человек получил в наследство имущество, собрался его продать и обратился к оценщику для оценки этого имущества. Был заключен договор, проведена оценка. Но датой оценки (причина этого нами не установлена, в данном случае это не важно) оказалась не дата регистрации права собственности, а какая-то другая. Возможно, дата заключения договора на оценку. После этого человек продал имущество, и (что опять-таки не важно) либо вовсе не подал декларацию, либо подал её с указанием отсутствия налогового обязательства, поскольку цена приобретения (рыночная стоимость, определенная оценщиком) оказалась равна или выше цены продажи, указанной в договоре купли-продажи, следовательно прироста стоимости не было.
Но сотрудники налоговой службы не согласились с таким развитием событий, поскольку не приняли во внимание отчет об оценке. Основание подобных действий налоговиков – дата оценки не соответствует дате регистрации права собственности.
При этом время для проведения оценки ушло и теперь всё, что мог сделать герой истории для снижения размера налога – обратиться в «Правительство для граждан» для получения «оценочной» стоимости имущества, которая значительно ниже рыночной стоимости. В результате исключительно в связи с тем, что оценщик «перепутал» дату оценки, у человека возникло налоговое обязательство в размере не менее 1 000 000 тенге. И человек вправе рассматривать эти расходы как убытки или ущерб, возникший в результате действий оценщика. Следовательно, на оценщика может быть отнесена обязанность по возмещению данных убытков. Мы полагаем, что в данном случае вероятность удовлетворения судом иска против оценщика очень высока.
Для исключения рисков возникновения имущественной ответственности рекомендуем подробно изучать назначение оценки и соблюдать установленные налоговым кодексом правила.
Исполнительный директор
Д. Ильчук
